Investice do nemovitostí nabízí stabilní výnosy, nízkou míru rizika a hmotný způsob uložení finančních aktiv. To vše je obecně známý fakt, který přerostl v realitní trend a zájem celkové veřejnosti. Směs rostoucích cen nájemného s využíváním ubytovacích platforem AirBnB a Booking namíchal ziskový cocktail plný pasivních příjmů, zejména v Praze.
Nechci se však soustředit na investice běžné veřejnosti, chci jen připomenout realitní horečku. Když budu citovat jednoho známého akciového investora: ,,Když se do investování pustí uklízečky, je čas zmizet", můj názor pochopíte.
Před pěti lety byl průměrný výnos z bytových domů v Praze okolo 6% ROI. V tom stejném roce v západních zemích, například v Německu či Francii, se pohybovalo zhodnocení realitních investic k 4.5% ročně. Toto čí
slo bylo dokonce průměrem výnosů z nemovitostí krajin ze západní ekonomické vrstvy EU.
Po pěti letech přibližování silnějším ekonomikám, realitní horečce uklízeček, turistickém ruchu a vstupu zahraničních fondů je běžný výnos investičních nemovitostí v Praze na 4% ROI. U Francie či Německa padl průměr o 0.5% bodu, k rovné pražské hodnotě.
V praxi to však znamená dramatický nárůst cen investičních nemovitostí, který neodpovídá síle tuzemské ekonomiky. Pětileté období růstu cen, a logicky snížení výnosů znamená, že rozdíl nových akvizic zkracuje splacení investiční čásky až o 9 let.
Pokud tedy přihlédneme k časovému horizontu a výši investic do nemovitostí s výnosem, k tomu přičteme nájemní nouzi kvůli koronaviru ,,uklízeček" u krátkodobého ubytování, výsledek mění trh nabídek nájemního bydlení. Kde v zimě byla poptávka po pronájmech terno, v červnu začíná válka o nájemce.
Valná většina nových nájemních smluv se uzavírá pouze na roční období. Trh vyhlíží, čeká.
Tato doba je vhodná pro akvizici prázdných nemovitostí, určených k rekonstrukci. Není kam spěchat, naopak. U prázdných domů s potenciálním výnosem k tržním průměrům je silným argumentem právě současná nájemní nouze, navýšení možného výnosu o dva procentní body, tedy redukce nákupní ceny - 8%. Stabilní výnosové nemovitostí nedoporučím akvizovat za tržní výnos. Pokud někdo v této době prodává své aktivum s výnosem, důvodem je potřeba rychlého kapitálu. U této akvizice se nebojte smlouvat, jasně nastavit cenu nebo využít pákových argumentů např.: nákupní částku nemusím bankovně financovat, můžeme přejít přímo ke kupním smlouvám.
Motto na závěr
Pokud se chcete stát rockstar, potřebujete kapelu. I Freddie Mercury byl bez Queenů jen Freddie Mercury.